[Cẩm nang 2025] Sự thật về "Chi phí đầu vào" khi thuê nhà tại Nhật: Hiểu về Tiền cọc, Tiền lễ để thuê rẻ hơn

Mở đầu: Tại sao bạn phải trả gấp 5 lần tiền thuê nhà?

"Tôi định thuê một căn hộ giá 15 man (150,000 yên), nhưng họ yêu cầu chi phí đầu vào lên tới 79 man (790,000 yên). Đây có phải là lừa đảo không?"

Đây là một tiếng kêu cứu tuyệt vọng được đăng tải gần đây trên mạng xã hội. Thật không may, đây không phải là lừa đảo. Đây là tập quán "tiêu chuẩn" tại Nhật Bản.

Hệ thống cho thuê nhà tại Nhật Bản, ở một khía cạnh nào đó, được thiết kế để thu "Thuế người nước ngoài" (Thuế thiếu hiểu biết) từ những người không nắm rõ luật chơi. "Tiền lễ (Reikin)", "Phí môi giới", "Phí tùy chọn bí ẩn"... Nếu bạn cứ thế trả tiền theo yêu cầu, bạn sẽ ném hàng vạn, thậm chí hơn 10 man yên qua cửa sổ.

Tuy nhiên, nếu bạn biết "cái gì là bắt buộc và cái gì có thể từ chối", chi phí này sẽ giảm đi đáng kể.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tiết lộ "bản chất của chi phí đầu vào" mà các công ty bất động sản không bao giờ nói cho bạn biết, và "nghệ thuật đàm phán" để thuê nhà với giá rẻ hơn.

Bạn sẽ học được gì trong bài viết này?

✅ Giải phẫu: Chi tiết các khoản phí đầu vào và "những khoản tiền không cần phải trả".
✅ Cạm bẫy: Sự thật đằng sau những căn nhà "0 lễ 0 cọc" đang thịnh hành.
✅ Vũ khí: Những câu tiếng Nhật "thần thánh" để cắt giảm "Phí khử trùng" và "Tiền lễ".
✅ Giải pháp: Cách thuê nhà với chi phí đầu vào cực thấp (dưới 5 man) mà không cần đàm phán.

1. Giải phẫu Chi phí đầu vào: Biết người biết ta

Đầu tiên, hãy hiểu rõ bản chất của kẻ thù (Bảng báo giá). Khi thuê một căn hộ ở Tokyo, chi phí đầu vào trung bình là 4.5 đến 5 tháng tiền nhà.

Bảng chi tiết tiêu chuẩn (The Standard Breakdown)

Hạng mục	Tiếng Nhật	Mức giá (so với tiền nhà)	Ý nghĩa & Đánh giá
Tiền cọc	Shikikin	1 tháng	Tiền đảm bảo. Được hoàn lại khi chuyển đi (trừ phí dọn dẹp).
Tiền lễ	Reikin	1 tháng	Tiền biếu. Quà tặng cho chủ nhà. Không được hoàn lại.
Phí môi giới	Chukai-tesuryo	1 tháng + thuế	Thù lao. Phí cho công ty BĐS. Có thể đàm phán.
Tiền nhà trước	Mae-yachin	1 tháng	Trả trước tiền nhà tháng đầu tiên. Bắt buộc.
Phí bảo lãnh	Hosho-ryo	0.5 - 1 tháng	Dịch vụ bảo lãnh. Người nước ngoài gần như bắt buộc phải đóng.
Bảo hiểm hỏa hoạn	Kasai-hoken	20,000 yên	Bảo hiểm. Bắt buộc, nhưng không nhất thiết phải dùng gói của họ.
Thay khóa	Kagi-koukan	2 - 3 man yên	An ninh. Thường là bắt buộc.

💡 Điểm mấu chốt "Shikikin" (Tiền cọc) là tài sản của bạn, nhưng "Reikin" (Tiền lễ) và "Phí môi giới" là chi phí mất đi. Hai khoản này là mục tiêu để bạn tiết kiệm.

2. Cạm bẫy năm 2025: Sự thật về "Nhà 0 đồng" (Zero-Zero)

Gần đây, bạn có thường thấy các quảng cáo "Shikikin 0 - Reikin 0" trên Suumo không? Đừng vội mừng vì "chi phí đầu vào rẻ!". Không có bữa trưa nào miễn phí cả.

Cạm bẫy chi phí ẩn trong các căn hộ Zero-Zero

Cạm bẫy của Nhà Zero-Zero

Các công ty bất động sản không làm từ thiện. Họ sẽ thu lại khoản tiền "miễn phí" ở đầu vào bằng cách khác.

Phí dọn dẹp trả trước (Upfront Cleaning Fee): Thay vì trả khi chuyển đi, bạn bị bắt trả trước 3 đến 6 man yên. Thực chất nó là "Tiền cọc" trá hình.
Phí phạt hủy hợp đồng sớm (Short-term Penalty): Đây là cái bẫy lớn nhất. Thường đi kèm điều khoản: "Nếu hủy hợp đồng trong vòng 1 năm, phải đền bù 1-2 tháng tiền nhà".
Tiền thuê nhà cao hơn: Giá thuê hàng tháng có thể bị đẩy cao hơn thị trường 2,000 - 3,000 yên. Nếu ở 2 năm, số tiền chênh lệch này còn cao hơn cả Tiền lễ.

Kết luận: Nếu bạn chắc chắn ở trên 2 năm, đó là món hời. Nhưng nếu bạn chỉ định ở tạm, bạn sẽ lỗ to vì tiền phạt khi chuyển đi.

3. [Thực hành] Hack báo giá & Nghệ thuật đàm phán

Đây là phần quan trọng nhất. Khi công ty bất động sản gửi Bảng báo giá (Estimate), hãy kiểm tra xem có các "hạng mục chặt chém" này không.

Đàm phán báo giá thuê nhà bằng cách cắt giảm các tùy chọn không cần thiết

❌ Bước 1: Loại bỏ các tùy chọn không cần thiết

Đây là các khoản "kiếm thêm" của công ty BĐS mà bạn không có nghĩa vụ pháp lý phải trả.

Hạng mục	Giá	Cách từ chối (Tiếng Nhật)
Phí khử trùng<br>(Shoshu-Kokin)	1.5 - 2 man	"Cái này là tùy chọn đúng không? Tôi không cần nên hãy bỏ ra."<br>(Kore wa nini option desu yone? Fuyo nanode hazushite kudasai.)
Hỗ trợ 24h<br>(Anshin Support)	1.5 - 2 man	"Bảo hiểm hỏa hoạn của tôi đã có dịch vụ tương tự, nên tôi không cần cái này."<br>(Kasai hoken ni nita service ga tsuiteiru node, kochira wa fuyo desu.)
Bình chữa cháy<br>(Shokaki)	1 - 2 man	"Tôi sẽ tự mua trên Amazon nên không cần."<br>(Jibun de Amazon de kau node fuyo desu.)

✂️ Bước 2: Cắt giảm Tiền lễ (Reikin)

Tiền lễ là khoản phí dựa trên sự "cầu thị". Nếu hội tụ đủ các điều kiện sau, bạn có thể đàm phán về 0.

Mục tiêu: Mùa thấp điểm (tháng 4 - tháng 8), nhà cũ, nhà đã trống một thời gian dài.

Câu thần chú đàm phán:

"Nếu bác chủ nhà đồng ý miễn Tiền lễ, tôi sẽ đăng ký ngay hôm nay và tiến hành thẩm định." (Moshi Reikin wo zero ni shite itadakeru nara, kyo sugu ni moshikomi wo shite, shinsa ni susumitai desu.)

Đối với chủ nhà, một "khách thuê chắc chắn" có giá trị hơn 1 tháng Tiền lễ. Bí quyết là hãy nói "Tôi sẽ ký (Cam kết)" thay vì "Tôi sẽ suy nghĩ".

✂️ Bước 3: Tự chọn Bảo hiểm hỏa hoạn

Bảo hiểm do công ty BĐS chỉ định (2 man/2 năm) thường đắt. Bảo hiểm online như "Rakuten Sonpo" chỉ tốn khoảng 4,000 yên/năm.

Câu đàm phán:

"Tôi có thể tự mua bảo hiểm rẻ hơn và nộp bản sao chứng nhận trước khi nhận chìa khóa không?" (Jibun de yasui hoken ni haitte, kagi no uketori made ni shoken no copy wo teishutsu shitemo ii desu ka?)

4. Công ty bảo lãnh: "Chi phí bắt buộc" của người nước ngoài

Thật không may, ngay cả khi có người Nhật bảo lãnh, hầu hết người nước ngoài vẫn bị bắt buộc tham gia "Công ty bảo lãnh" (Guarantor Company).

Mức giá cho người nước ngoài:
- Phí lần đầu: 50% đến 100% tiền nhà.
- Phí gia hạn: 1 man yên / năm.

Lời khuyên: Nếu đằng nào cũng phải trả tiền cao, hãy chọn căn nhà sử dụng GTN (Global Trust Networks). GTN đi kèm dịch vụ hỗ trợ đời sống đa ngôn ngữ (dịch quy tắc vứt rác, tư vấn rắc rối), nên số tiền bỏ ra xứng đáng để mua sự yên tâm.

5. Sự khác biệt vùng miền: Quy tắc "Shikibiki" ở Kansai

Nếu bạn tìm nhà ở Osaka, Kyoto, hoặc Kobe, luật chơi sẽ hoàn toàn khác.

Sự khác biệt giữa quy tắc thuê nhà ở Kanto và Kansai

Kanto (Tokyo): Tiền cọc (Shikikin) + Tiền lễ (Reikin)
Kansai (Osaka): Tiền bảo đảm (Hoshokin) + Tiền khấu trừ (Shikibiki)

⚠️ Cảnh báo: Nếu hợp đồng ở Kansai ghi "Tiền bảo đảm 30 man, Shikibiki 20 man", điều đó có nghĩa là "20 man yên chắc chắn sẽ KHÔNG được trả lại (thực chất là Tiền lễ)". Đừng để bản dịch tiếng Anh "Deposit" đánh lừa. Hãy luôn kiểm tra số tiền "Shikibiki".

6. Giải pháp cuối cùng: Dành cho người ngại đàm phán

"Đàm phán bằng tiếng Nhật khó quá!" "Tôi sợ bị lừa!" Nếu bạn nghĩ vậy, hãy chọn những căn nhà "Không có chi phí ẩn" ngay từ đầu.

✅ Village House

Nếu bạn "không ngại nhà cũ một chút và chỉ muốn chi phí vào nhà rẻ nhất", Village House là lựa chọn mạnh nhất.

Tiền lễ / Phí môi giới / Phí gia hạn: Tất cả đều 0 yên.
Người bảo lãnh: Không cần.
Thẩm định: Rất linh hoạt (Dễ dàng cho người nước ngoài, thực tập sinh).

Trong khi một căn hộ bình thường tốn 30 man chi phí đầu vào, Village House thường chỉ tốn vài man yên. Bạn có thể dùng số tiền tiết kiệm được để mua nội thất và đồ gia dụng.

👉 Kiểm tra phòng trống tại Village House (Trang chủ chính thức)

Tóm tắt: Kiến thức là Tiền bạc

Bảng báo giá mà công ty bất động sản đưa ra không phải là "tuyệt đối". Đó là "điểm khởi đầu của cuộc đàm phán".

Lấy báo giá: Luôn yêu cầu bảng chi tiết.
Cắt giảm tùy chọn: Hỏi "Cái này là tự nguyện phải không?" và tiết kiệm hàng man yên.
Đàm phán Tiền lễ: Dùng vũ khí "Quyết định ngay" để cắt giảm.
Sử dụng công cụ thông minh: Sử dụng các công cụ dưới đây để tiết kiệm chi phí và rắc rối.

🔗 Công cụ thiết yếu cho người nước ngoài thông minh

Village House: 0 Cọc, 0 Lễ, 0 Phí môi giới. Cách thuê nhà rẻ nhất tại Nhật Bản.
Mobal SIM: Hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải có "Số điện thoại Nhật Bản". Mobal cho phép bạn có số ngay khi đến Nhật, không cần Thẻ ngoại kiều hay Tài khoản ngân hàng.
Wise: Nếu cần chuyển tiền từ nước ngoài để đóng chi phí đầu vào, ngân hàng sẽ tính phí ẩn rất cao. Wise rẻ hơn tới 8 lần.

Hãy trang bị kiến thức này và bắt đầu cuộc sống mới tại Nhật Bản một cách thông minh!